【不動産投資 都内編】元ワンルームマンションの営業マンが語る真実とは！？

今回は、不動産投資についてです。

下の4つの項目に分けて書いていきたいと思います。

＜元ワンムームマンションの営業マンが語る真実とは！？＞

◾️自己紹介

◾️節税を営業トークにしている営業マンには気を付けろ！？

◾️サブリース制度は販売業者にメリットがある！？

◾️新築は買うべきではない！？

◾️自己紹介

私、インベスターチャンは大学卒業後の約3年間、某上場企業のワンルームマンションの営業マンでした。

ワンルームマンションとは所謂、【単身者向けのマンション】です。

間取りと平米数はこんな感じです。

間取り：1K、1DK

平米数：25平米から30平米

新規開拓の営業でしたので、電話営業が日々の業務となります。新卒時は毎日300本の電話がノルマでした。これが本当に辛く、辞めていく社員がかなりいました。

自分で言うのもおこがましいですが、よく3年間も続けていたと思います。(もう戻りたくないです。。)

◾️節税を営業トークにしている営業マンには気を付けろ！？

結論からお伝えすると、節税目的で不動産を購入するのは辞めるべきです。

人によっては年間50万円、多い人は100万円の節税効果を得られる人がいることも事実です。そういう人っていうのは最低年収1000万以上かつ、複数件の物件を所有している人に限ります。

私が勤めていた当時は年収400万以上、勤続年数3年以上であれば購入することが出来ました。

そもそもこういう属性の方は年間20万円程しか税金を納めておりません。

所得税の還付金が初年度で10万円、住民税が5.6万円程度です。

私の考えは、

不動産投資の節税はあくまでプラスアルファのメリットであって、本来は少額の出資で不動産を所有することが出来る、老後の年金対策になる。

不動産を購入する目的は人それぞれではありますが、節税目的で購入しても良いのは

最低年収1,000万円以上からだと思います。

◾️サブリース制度は販売業者にメリットがある！？

サブリースはあまりオススメ出来ません。営業していた時もサブリースではなく、業務委託契約を勧めていました。

何故なら、都内は空室率が極めて低く、わざわざ物件を借り上げてもらう必要がないからです。

サブリース契約とは、オーナーからサブリースで物件を借り上げ、運営・管理を一括で引き受ける賃貸システムです。入居者とオーナーの間に立つことで手数料が高くなってしまいます。

手数料のパーセンテージは会社によって異なりますが、おおよそ10%ぐらいです。

例えば、家賃10万円で年間収支がどれぐらい変わるのか計算してみましょう。

・業務委託契約(サブリースではない場合)：月額95,000円 × 12ヶ月＝1,140,000円

・サブリース契約：月額85,000円 × 12ヶ月＝1,020,000円

つまりサブリースでない場合、年間収支が12万円良くなります。

これはあくまで入居率100%の単純計算ですので一概には言えませんが

私の経験上、東京23区で駅から10分圏内であれば基本的に長期の空室は出ないです。

2年更新の時に退去する人はいます。しかし、入居者は退去する1ヶ月前に申告する必要があるので、その1ヶ月の間で次の入居者の申込を入ることが大半です。

したがってサブリース契約は業者にとって、かなり美味しいビジネスだということです。

◾️新築は買うべきではない！？

新築ワンルームを買うべきではない最大の理由は、

会社の利益が乗っかり過ぎているからです。

仮に3,000万円で販売しているとすると、300万円は会社の利益が出ます。

つまり、300万円は無駄に払ってしまっています！この話を上司から聞いた時にかなり驚きました。。

営業マンは「新築の方が長く持ち続けることが出来ますよ！」とか

「節税効果が新築の方が高いから！」

とオススメしてくることもあると思います。

確かにその営業マンが言っていることも事実です。(実際に私も営業トークとして言っていましたww)

しかし、購入するのであれば築が浅く(築5年から10年)、収支もプラスで回っていくような物件を購入するべきだと、新築を販売していた私は思います！！